从12月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况低于预期，其市场表现甚至落后于多数重点城市的商品房成交情况。我们认为，鉴于2012年全年公司已经实现了预期的增长目标，公司可能在年底时有意放慢了其销售速度，为2013年的销售增长做好准备。

　　在土地储备方面，公司12月份获得了20个地块的开发项目，当月获得土地储备容积率建筑面积418万平方米，支付权益地价129.9亿元，在2012年内是单月新增土地储备最高的一个月份。万科全年总计支付权益地价404亿元，在最后一个月实现累计超出去年全年土地总支出的32.45%。

　　从万科房屋平均成交单价上看，12 月份当月平均销售单价为12046元/平方米，略高于上月的平均成交单价11929元/平方米；1-12月的累计平均成交单价为10901元/平方米，连续第8个月回升，但仍略低于去年同期累计平均销售单价11303元/平方米的水平，显示出公司产品的平均销售价格继续平稳上涨，但涨幅仍然有限。

　　盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为： 2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。

　　风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。

　　(东北证券)